PLATAFORMA NACIONAL DE AFECTADOS POR LA LEY DE COSTAS —- ( PNALC)

La Plataforma fue fundada por el abogado José Ortega en enero de 2008, a fin de buscar soluciones contra los abusos en la aplicación de la ley de costas.

Inscribirse en la Plataforma

Para formar parte de la Plataforma es imprescindible sufrir una situación de abuso o aplicación arbitraria o retroactiva de la ley de costas. Para inscribirse en la plataforma mandar un email a costasmaritimas02@gmail.com explicando el nombre del colectivo, los datos de la persona de contacto, la zona del conflicto, la naturaleza del problema y por qué a su juicio se trata de un abuso o de una aplicación arbitraria, indebida o retroactiva. "Para consultar un problema jurídico relativo a la aplicación de la ley de costas llamar a José Ortega al teléfono 629511225

English/Web Translator

The Spanish Coastal Law (ley de costas 1988) defines a public domain area along the coast and a further zone where special restrictions apply to private ownership. The aim is to make the whole length of the coastline accessible to the public and to defend the coast against erosion and excessive urbanisation.

Basically there are two zones separated by a demarcation line (deslinde). The two areas are, the public domain, in which there can be no private ownership, and then a private zone of 500 meters in which there are several areas and various restrictions to private ownership, the restrictions are very stringent nearer the sea but get more lenient as you get further away from the sea.

The public domain (dominio publico maritimo terrestre DPMT) has a very wide definition, including :-

1) the surf zone and the beach.

2)all areas where the sea waves reach or have reached in the worst known storms.

3)all areas where there is sand, shale or pebbles, whether or not it is built on or whether or not the waves ever reach there, up to a point where the effects of the coastal winds are negligible and the area is not necessary for coastal protection.

4) all areas reclaimed from the sea

Inside this public domain everything belongs to the state and you automatically lose ownership rights . If you can prove the property is legal and was built before 1988 you can apply for, as compensation, a concession to use the property for 30+30 years, otherwise it can be demolished. The concession however can be rescinded at any time by the authorities if it is in the “public interest” and the only indemnification is the cost of the buildings on the property, ie. not including the land. You cannot sell the house or concession (but you have to continue paying the mortgage and all running and maintenance costs) and you cannot leave it to your children (unless they are living there when you die).

The private area on the other side of the demarcation line (deslinde) is split into two zones, the first 100 meters is the protection zone and the next 400meters is the zone of influence.

Inside the 100 meter protection zone private property is allowed if legally built before 1988 and on land officially recognised as urban land in 1988 and even then it must be a minimum distance of 6 meters from the demarcation line or else it can be demolished.

No new build or extensions are allowed and you need permission to do any maintenance.

The protection zone is reduced to 20 meters if the urban land was consolidated before 1988.

Within the zone of influence restrictions still apply but are less intrusive, you are allowed to build new property, but for example, you are not allowed to build lines of high rise properties.

The “Asociation of people afected by the Spanish coastal law” (PNALC) is agroup of people who own legal property and are affected by the coastal law and aims to:- publicise the issue nationally, within Europe and globally: monitor the application of the law: when necessary advise members how to defend against illegal appplication of the law. We also want to help the authorities to change the abusive application of the law.

We think that sometimes this law is being applied in an arbitrarily and retroactive way and many property owners are facing “legal uncertainty”

ENGLISH SPEAKING GROUP BLOG

English Speaking Group PNALC: Blog

NEWS IN ENGLISH OR RELATED TO THE UK

2011/06/28 VIDEO S.O.S. : The Beaches of Denia and Els Poblets – Spain (English)
2011/06/12 The application of Law 22/1988, of July 28, of Coasts is actually a highly complex issue, which deserves to be properly examined from a juridical point of view. GREENS/EFA group EP

2011/06/14 Conference EU Property Rights and Wrongs ELDA
2011/06/06 Stop the Spanish Property Roadshow: Open letter to David Lidington
2011/05/04 Buying in Spain is not as safe as houses THE TELEGRAPH

2011/05/04 José Blanco ignores the protests and sells Spanish real estate in London TYPICALLY SPANISH

2011/05/03 Spain’s Illegal Homes Overshadow Minister’s U.K. Sales Pitch BLOOMBERG
2011/03/28 Sorry senor, but we want you to cut 19ft off your property DAILY MAIL (UK)

2011/02/27 The beginning of the end of the Spanish Coastal Law EL PAIS
2011/02/16 Environment Ministry gives way to the Xunta over Coastal Law in Galicia TYPICALLY SPANISH
2011/02/10 Spanish Senate votes to reform the Ley de Costas Coastal Law

2011/02/04 I have been asked by ITV in the UK to try and find some people affected by the LEY DE COSTAS.
2011

2010/01/27 Spanish coastal law Question in European Parliament
2010/01/26Marta fights for UK homeowners in Spain UKIP
2010/01/20 VIDEO Marta Andreasen presses Zapatero on demolition of coastal houses in Spain UKIPmeps
2010/01/15 Open Letter from Michael Cashman MEP to the President of Spain, 15th January 2010 ALMANZORA-AU
2010/01/12 British ex-pats take to the streets in Spain to protest against plans to bulldoze their illegally built homes EYE ON SPAIN.COM
2010/01/05 Spain’s property shame TELEGRAPH

2010

2009/11/25 /No demolitions in Murcia under “Coastal Law” in coming months CASA BILL.COM
2009/11/23 The pain in Spain INVESTORS CHRONICLE.CO.UK
2009/11/11 They’ve bottled it! THE OLIVE PRESS
2009/11/07 Justice plea by Britons caught up in Spanish homes scamTHE SCOTSMAN
2009/10/29 House today, gone tomorrow TELEGRAPH
2009/10/28 Not our problem! THE OLIVE PRESS.ES
2009/10/06 Costa Blanca Visit By Margrete Auken AMLASPAIN.COM

2009/09/30 Margrete Auken MEP Condemns LRAU… ROUNDTOWN NEWS
2009/09/24 Safe as Houses ROUNDTOWN NEWS
2009/09/12 Coastal Homes Under Siege ROUNDTOWN NEWS

2009/07/10 New coastal boundary creates problems for villa owners near Javea SPANISH PROPERTY NEWS

2009/06/01 Campaigners warn of threat to one of Spain’s last pristine beaches THE GUARDIAN

2009/05/30 Battle Plan ROUND TOWN NEWS
2009/05/20 VIDEO proposal to change Spanish coastal law PNALC
2009/05/15 Duchess of Alba may lose home to Spain’s land-grabbing coastal law TIMESONLINE.COM

2009/04/30 Bulldozers move in to demolish coastal properties in Cantabria, Spain TYPICALLY SPANISH
2009/04/25 Sam Dunn: ‘Is now the time to gamble on the Spanish property market?’ THE INDEPENDANT
2009/04/19 Spain faces massive demolition along coastline RADIO NETHERLANDS
2009/04/16 Demolished homeowners (Len & Helen Prior) can rebuild their lives ………. THE OLIVE PRESS

2009/03/26 European Parliament votes in favour of the Auken report which calls for EU funds to Spain to be frozen until real estate abuses are corrected TYPICALLY SPANISH
2009/03/26 EU Parliament finds Spain guilty of widespread property abusesSPANISH PROPERTY INSIGHT Mark Stuklin
2009/03/22 Too close to the edge THE SUNDAY TIMES Mark Stucklin

2009/02/16 Petition seeks British PM support for expats in Spain INTERNATIONAL HERALD TRIBUNE
2009/02/12 Petitions Committee criticises “extensive urbanisation” practices in Spain EUROPEAN PARLIAMENT
2009/02/06 Government U-turn on coastal property law COSTA ALMERIA NEWS
2009/02/04 Brits fall foul of Coast Law COSTA BLANCA NEWS
2009/02/02 Government moves to ease controversial Coastal Law EL PAIS

2009/01/23 Spain told to put house in order COSTA BLANCA NEWS
2009/01/22 Spanish MEPs close ranks in response to EU criticism SPANISH PROPERTY INSIGHT

2009

2008/12/27 Ley de Costas causing “dramatic economic problems” for affected owners SPANISH PROPERTY INSIGHT
2008/12/12 VIDEO Priors Demolition in Vera
2008/12/10 EU call for action against Spain

2008/11/13 VIDEO Spanish Coastal Law = COASTAL LAND GRAB. ITV News UK

2008/10/28 The governments of Britain and Germany are asking Spain to explain what they consider to be unfair expropriations EXPATS
2008/10/20 El País highlights foreigners affected by the Spanish Coastal Law TYPICALLYSPANISH.COM
2008/10/09 Tenerife village demolished under coastal law DAILY TELEGRAPH
2008/10/08 Bulldozers start to demolish illegal homes in Tenerife SPANISH PROPERTY INSIGHT

2008/09/30 Valencian developer to pay buyers 3 million Euros in compensation for misleading marketing
2008/09/16 ARE YOU A BRIT WITH A STORY TO TELL ABOUT SPAIN?
2008/09/01 South Of Watford La Ley De Costas

2008/08/26 Boost for British expatriates who lost land in Spain
2008/08/03 What’s going on in the Spanish property market? Q2 2008 report
2008/08/03 Farewell Benidorm, as sun, sea and sangria lose their charm
2008/08/01 In praise of … Spain (stretches of coastline laid waste by the bulldozer )

2008/07/29 Clouds over costas as Spanish housing slumps
2008/07/28 Spanish house sales dive by 34%
2008/07/20 Special 20th aniversary report on -Ley de Costas- by Alfredo Maso in Arenales del Sol
2008/07/10 four key legal issues surrounding the safe purchase of Spanish property,inc.Ley De Costas
2008/07/06 Spain: Dark days for Brits who sought a life in the sun

2008/06/15 Built too close to the sea IBIZA A-Z.COM
2008/06/08 La crisis arruina a los jubilados britanicos que se instararon en España

2008/05/01 Foreign owners affected by the ‘coastal law’ fight back SPANISH PROPERTY INSIGHT

2008/04/21 Spain kicking villas, apartments off its coastline:- HONOLULU ADVERTISER
2008/04/20 Spanish push for clean beaches targets beloved seaside villas:- Ciaran Giles TAIPEI TIMES
2008/04/19 Spain cleanup jolts property owners HERALD TRIBUNE
2008/04/18 Cleanup Jolts Property Owners In SpainCiaran Giles AP
2008/04/07 Couple’s home nightmare in Spanish property grab Mark Summers NORTHERN ECHO

2008/03/30 Government reiterates coast battle
2008/03/27 New threat to demolish Britons’ Costa homes Fiona Govan TELEGRAPH
2008/03/21 Britons owning houses on the Spanish coast will have their homes demolished, it was claimed yesterday.
2008/03/20 Thousands of Britons face destruction of their Costa homes in Spanish government crackdown Tom Worden DAILY MAIL
2008/03/18 Lanzarote hotels facing demolition Graham Keeley OBSERVER

2008/02/29 British Shun Buying Homes in Spain
2008/02/03 Battle of the bulldozers leads Brits to shun Spain Tom Worden OBSERVER
2008/01/11 Thousands could lose place in the sun Tom Catan THE TIMES

2008

2007/11/04 Too close for comfort Is the wrecking ball about to smash into swathes of properties built too near the beach? Mark Stucklin THE TIMES

2007

2006/09/04 La piscina d’Espanya (version in English at bottom of page)

2006

Música Maestro

¿Hacemos falta una cancion para unir todos los afectados? Envia tu sugerencias a:- afectadosleydecostas@gmail.com

1) por La Familia Monkey SOULAMENTE SOULO - OYE (con Split) http://www.youtube.com/watch?v=hOWzz3r7b0s&feature=player_embedded

2) por Sofia NO ESTAMOS SOLOS Eros Ramazzotti & Ricky Martin (con letra) http://www.youtube.com/watch?v=E8FiQw3oZ-M&feature=related

3) por cliff LA LEY DE COSTAS Nueva Volcano http://www.youtube.com/watch?v=Ef7qRZsshMM&feature=player_embedded#!

2009/06/08 La expropiación forzosa como el colmo de la perversión de la ley

08/06/2009 - Berta García Faet En el artículo anterior tratamos la filosofía de los reglamentos, elemento básico de lo que ya Bastiat señalaba como la perversión de la ley. Hoy trataremos la figura de la expropiación forzosa, que es en lo que ha desembocado la concepción más radical de la subordinación del interés privado al siempre inasible "bienestar social". La razón de ser y la legalidad de la expropiación forzosa siempre se han basado, desde su nacimiento, como veremos, en una supuesta necesidad pública evidente y en una indemnización justa. Sin embargo, precisamente en esas dos condiciones es donde encontramos los problemas insolubles. Comencemos por el problema de la necesidad pública evidente. Este concepto no sería posible sin una forma muy particular de entender la propiedad privada: aquella que no la reconoce sino a regañadientes, puesto que lo que subyace es una teoría económica más bien hostil al mercado libre. Por supuesto, la propiedad privada no es natural en el sentido de que espontáneamente nace y se respeta por todos y en todos los casos; al contrario, es una figura cuyas características han ido variando históricamente conforme a las teorías y poderes políticos y económicos dominantes. Hagamos un breve repaso histórico para comprender mejor en qué punto nos encontramos. En primer lugar, podemos hacer referencia a la primera gran concepción de la propiedad, la medieval, en la que la propiedad estaba ligada al poder político: por una parte, la mayor parte de la propiedad fundiaria estaba sometida al señorío (los titulares ejercían el dominio sobre la tierra e inmuebles anexos y la juridisdicción sobre quienes las explotaban, esto es, los vasallos, que implicaba alguna obligación, como la de reconocer derechos reales); por otra parte, era perfectamente posible la amortización, es decir, el aislamiento automático de determinadas propiedades del tráfico económico y jurídico. Esta concepción sólo era posible con una desigualdad fundamental ante la ley, principio al que le darían la vuelta las revoluciones burguesas. La segunda gran concepción de la propiedad es la del Estado liberal de Derecho (paradigmáticamente reconocida en el artículo 17 de la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789), que nunca logró realizarla: reconociéndose la igualdad ante la ley, se reconocía también su pilar básico, los derechos subjetivos e individuales incluyendo el de la propiedad privada "de carácter inviolable y sagrado"; jurídicamente era una concepción abstracta, ilimitada e indisoluble, y económicamente se basaba en las teorías del poder coordinador y creador de riqueza del mercado y en los beneficios bilaterales del comercio. Nótese que esa es la única concepción que puede subsistir aun despojándola de toda justificación iusnaturalista: porque se basa, como decimos, en una teoría económica, aunque embrionaria, correcta en sus conclusiones generales. Esta concepción ha ido derivando a lo largo de los siglos XIX y sobre todo XX y XXI. Hay cuatro cambios básicos: primero, se han diferenciado los bienes sobre los que recae la propiedad privada de los intereses a los que responden, de modo que se hacen juicios de valor y utilitarios sobre los intereses y así se juzga la pertinencia o no del derecho de propiedad privada; dicho de otra manera, es un derecho subordinado a un criterio de utilidad social. Segundo, se ha propagado la creencia en la necesaria "conciliación" (¿pero cómo se concilian los contrarios? ¿Cómo puede existir la conciliación en juegos de suma cero?) entre los intereses individuales y los colectivos: todo es secundario respecto a la "función social". Tercero, se ha producido una mutilación parcial o concepción sectorial de la propiedad privada; por poner un ejemplo claro, no es lo mismo, según esta tercera y actual concepción de la propiedad, poseer un coche –que supuestamente sólo afecta a la esfera privada– que poseer una fábrica de coches. Cuarto, de pronto sucede que el titular también tiene deberes positivos de hacer, lo que afecta sobre todo a la legislación especial (propiedad inmobiliaria, industrial o empresarial e intelectual), una legislación que impone cargas, es decir, obligaciones o servidumbres legales ligadas a esa propiedad para garantizar una finalidad de interés público: es decir, se condiciona la propiedad. Uno no hace lo que le place con y dentro de su propiedad, sino que ésta ha de mantener ciertas características. Paralela a esta "evolución" de la propiedad, se afianza la figura de la expropiación forzosa con las mismas contradicciones indescifrables de siempre, pues le son innatas. Y decimos de siempre porque la expropiación forzosa, aunque a veces se diga lo contrario, no ha surgido con el Estado social, sino que es entonces cuando se ha asentado y burocratizado: ha existido como figura lesionadora del patrimonio de los administrados, siempre con la doble condición de la iusta causa y la indemnización, desde la época preconstitucional (en base a la doctrina de los rescriptos contra ius naturale gentium), hasta la época moderna (concibiéndose como una excepción y cuidándose mucho las "garantías") pasando por la época absolutista (siendo la indemnización correlativa uno de los pocos límites a la doctrina del dominium eminens, poder supremo del Rey). No obstante, el núcleo duro de la problemática no lo ha roído ni el tiempo: ¿cuál es la causa justa? ¿Es acaso lo que diga la legislación? En este caso, dado que el Parlamento está constituido por políticos elegidos en elecciones, sucede que la ley puede cambiar y cambia en cada legislatura; entonces, más que causa justa, deberíamos decir legal y, en consecuencia, política, lo cual dista mucho de ser serio. ¿Es la causa justa por el contrario aquella que respeta el bien común? Dejemos a un lado las pegas que, desde la epistemología, la economía y la sociología pueden hacérsele al concepto de "bien común", pues sobre todo desde la primera ya están muy desarrolladas, y entremos en el razonamiento de los que lo defienden. En este caso habría que preguntarse, sinceramente, sin sentimentalismos rousseaunianos, si existe un solo "bien común, urgente y de necesidad" (los ejemplos clásicos de las apologías de la expropiación son los hospitales y las carreteras), que no pueda permitirse cambiar cien o doscientos metros su ubicación. El segundo problema de la expropiación forzosa es el relativo a la indemnización justa; también está el problema del procedimiento, especialmente el de urgencia y el "pequeño detalle" de que, por suponerse implícita la utilidad pública en todas y cada una de las actuaciones de la Administración pública, la causa expropiandi no tiene por qué ser explícita y, además, no es siempre necesaria la especificación del destino de los bienes o derechos expropiados, ya que en algunos casos ese destino puede ser "secundario", como en el caso RUMASA. Estos dos puntos, escandalosos desde el mismo sentido común, darían para un artículo aparte, sobre todo en cuanto a la peligrosa suposición de que Administración pública equivale a bienestar público. Pero centrémonos en la "garantía" de las indemnizaciones. Curiosamente, el artículo 31.1 de la Constitución Española veda el expolio y la confiscación, entendiéndose por los administrativistas como lo contrario de la expropiación, por gozar ésta de la triple garantía de las causas justificadas, indemnización y procedimiento establecido. Pero no por hacer esta fabulosa definición de la expropiación sobre el papel ésta tiene sentido: las dos primeras garantías sólo pueden cumplirse si miramos para otro lado, o si le echamos mucha imaginación al asunto. El de la indemnización es sin duda de lo más metafísico. ¿Qué idea se le viene al lector cuando piensa en "indemnización" o "justiprecio"? Personalmente, se me ocurren dos, las dos más justas y razonables indemnizaciones posibles de cara a la víctima, de cara a quien ha de inspirar la ley y de quien se ha de presuponer su inocencia: o bien una indemnización conforme al precio de mercado, o bien una indemnización conforme al precio de mercado más una prima (por supuesto, siempre arbitraria; no hay otra manera) por "molestias" (cajón de sastre en el que mezclamos las molestias sentimentales, con las físicas, temporales, sociales, familiares, etc.). Admito que cabe una crítica: si la indemnización se hiciera por precio de mercado, entonces los individuos con más capacidades económicas y, sobre todo, con más contactos políticos, comprarían propiedades que "sospechan" que más adelante entrarán en ambiciosos planes urbanísticos y, a continuación, se forrarían, por una perspicacia "empresarial" cuando menos desleal. Sin embargo, esta mala utilización de lo que sería la ley no sería motivo suficiente para rechazar justicia para el que verdaderamente la merece, para el que es expropiado y no lo desea. Al contrario de lo que el sentido común dicta (la expropiación es una molestia y es justo restituir hasta la situación anterior; el expropiado es la víctima y no el cómplice; si hay cómplice, ha de ser juzgado como lo que es y no como víctima), el equivalente económico, a falta de acuerdo entre el beneficiario y el expropiado(el art. 24 de la LEF prevé la adquisición amistosa, único caso en el que no cabe crítica, pues en verdad el expropiado se resigna o está de acuerdo y no hay imposición), se procede a determinar por el procedimiento contradictorio, esto es, por un órgano de composición técnica, el Jurado de Expropiación, que deberá tener en cuenta los "criterios legales". Cuando uno examina los "criterios legales", no puede sino sorprenderse, o más bien aterrarse: comencemos diciendo que, aunque sea en una cláusula de cierre, el art. 43 de la LEF permite practicar la tasación aplicando "los criterios estimativos que se juzguen más adecuados". ¡Esto es como decir "barra libre"! Tras el reconocimiento de la libertad estimativa, la ley y la jurisprudencia, tanto española como europea, en vez de fijar lo justo, fijan lo injusto: (SSTC 166/1986, 6/1991) "la norma que dispone [la indemnización ofrecida] sólo podrá ser entendida como constitucionalmente ilegítimacuando la correspondencia entre el valor del bien expropiado y la indemnización se revele manifiestamente desprovista de base razonable". En esta situación, los criterios que se explicitan casi que dan igual. Por ejemplo, para las expropiaciones de solares, edificios y derechos reales sobre inmuebles que nadie espere leer "precio de mercado": se tiene en cuenta la valoración que tengan a efectos fiscales (o sea, los valores catastrales, que son muy inferiores a los de mercado). Tras examinar cómo las condiciones supuestamente sine qua non con las cuales es legal la expropiación forzosa, sólo es posible una conclusión: son una absoluta ficción que, racionalmente, no se sostiene. Aun si aceptáramos que el Estado –pongamos un Estado mínimo– puede, legítimamente, expropiar (suposición demasiado generosa, creo, para cualquier tipo de liberal, excepto en situaciones de verdadera emergencia, o sea catástrofes naturales y guerras), el problema seguiría siendo grave, pues no basta con admitir la legitimidad para hallar una causa verdaderamente necesaria (¿para quién? Y, sobre todo, ¿no podría conseguirse de otra manera?), además de una indemnización satisfactoria. Si tuviera que empezar por modificar un aspecto de la legislación sobre la expropiación forzosa (que no pudiera ser la eliminación total y brusca de la misma) sería precisamente respecto a la indemnización, porque si ésta es "libre" (¡libre para la Administración, claro!) esto es Jauja. Lo contrario sería un incentivo para ser que el Estado se contuviera en sus expropiaciones, aunque sólo fuera por ahorrarse el justiprecio. Aunque pensándolo mejor, este razonamiento se empotra con la realidad de la creación de deuda pública. Si el Estado puede endeudarse ad libitum, el resto de reformas que podamos idear para su contención son humo.